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2010年第12期(总第27期)
更新时间:2014-05-30 15:40:19  来源:  阅读次数:1552 次

 摘要: 2010年第12期(总第27期)

内容:

探索与建言

2010年第12期(总第27期)

房地产业的种种问题与变革思路

蔡穗声

 

房地产业高速增长是中国经济高速增长、城市建设快速推进、财富极速积聚的必然。与此同时,房地产市场也成了经济结构不合理、地方政府依赖土地财政以及贫富分化悬殊的推手。当今房地产市场存在的种种问题,聚焦反映着当今中国政治、经济、社会深层次的矛盾。如何让其健康发展?应有正确认识和变革思路。

一、过往30年房地产发展的原动力

1.解决城市居民居住困难。上世纪80年代我国提出20世纪末实现城市居民人均居住8平方米(90年代改为10平方米)的小康居住目标,到2000年超额完成。

2.工业化、城市化。20世纪80年代以来珠三角及全省工业化迅速发展。1980年我国城市化水平19.4%,到2009年达到46.6%,年均增长1.43个百分点。

3.筹集城市(基础设施)建设资金。80年代开始改革城市建设投资体制,把国有土地视作“金饭碗”,成为城市的“第二财政”。

4.旧城改造。80 年代中后期广州市在东风街、金花街以房地产开发模式进行旧城改造。此后各县镇及地级市也同样推行。

二、今后30年房地产发展的持续动力

1.加速城镇化与产业转型。2009年珠三角城镇化水平80%4786万城镇人口。按照规划,到2020年城镇化水平要达到85%,增加城镇人口1687万,平均每年增加153万。按人均30平方米建筑面积计算,每年新增加的城镇人口需要新建住宅4600万平方米;若按人均20平方米建筑面积计算,也需要新建住宅3060万平方米。去年珠三角9市商品住宅竣工建筑面积只有2812万平方米,缺口不少。同时,珠三角产业转型,也要求房地产的产品从以往提供住宅为主,转向更多地提供商业地产、工业园区、科技园区、创意地产……。

2.城市居民改善型居住需求。城市居民实现小康后,不仅要求有相应的居住面积,还要求有良好的居住环境;不仅要求解决日常居住,还在休闲地产、旅游地产、养生颐年地产等方面提出更高要求。

3.“三旧”改造的需要。据统计,全省“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)用地初步统计有175万亩(合11.67万公顷),相当于现在89年的用地指标。拉动投资2.82万亿元。改造完成后每年至少可以实现产值3800亿元。

4.城市土地财政的需要。1994年分税制改革以前的16年,广东地方财政收支10年盈余,6年赤字,总计还有35.76亿元盈余。分税制改革后,广东地方财政一般预算收支一直入不敷出。2002年起国家对所得税收入的分配方式进行调整以后,地方税收进一步减少,广东地方财政一般预算收支差额也随之扩大,每年赤字由100-200亿元扩大至300-400亿元。为了弥补地方政府财政收入不足,包括土地出让金和相关税费在内的土地收入,成为了地方政府“第二财政”。

 

全国土地出让收入占地方财政收入情况  1999-2009(亿元)

年份

财政收入

土地出让收入

土地出让收入占地方财政收入比重

 

#地方

1999

11444.08

5594.87

514.33

9.19%

2000

13395.23

6406.06

595.58

9.30%

2001

16386.04

7803.30

1295.89

16.61%

2002

18903.64

8518.00

2416.79

28.38%

2003

21715.25

9849.98

5421.31

55.04%

2004

26396.47

11893.37

6412.18

53.91%

2005

31649.29

15100.76

5883.82

38.96%

2006

38760.20

18303.58

8077.64

44.13%

2007

51321.78

23572.62

12216.72

51.83%

2008

61330.35

28649.79

10259.80

35.81%

2009

68518.30

32602.59

15900.00

48.77%

注:财政收入数据来自《2010中国统计年鉴》P288——中央和地方财政收入及比重;

土地出让收入数据来自《国土资源统计年鉴》2009

 

广东近年房地产业税收占地方税收的比重总体呈逐年上升态势,成为地方税收的重要来源之一。

 

广东房地产业税收占全省总税收比重情况    单位:亿元

年份

全省税收收入

房地产业税收收入

房地产业税收占全部税收收入比重

2001

739.59

91.33

12.3%

2002

863.48

119.45

13.8%

2003

1000.27

143.67

14.4%

2004

1154.63

169.09

14.6%

2005

1351.34

210.01

15.5%

2006

1604.99

284.99

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