探索与建言

2010年第12期（总第27期）

房地产业的种种问题与变革思路

蔡穗声

房地产业高速增长是中国经济高速增长、城市建设快速推进、财富极速积聚的必然。与此同时，房地产市场也成了经济结构不合理、地方政府依赖土地财政以及贫富分化悬殊的推手。当今房地产市场存在的种种问题，聚焦反映着当今中国政治、经济、社会深层次的矛盾。如何让其健康发展？应有正确认识和变革思路。

一、过往30年房地产发展的原动力

1．解决城市居民居住困难。上世纪80年代我国提出20世纪末实现城市居民人均居住8平方米（90年代改为10平方米）的小康居住目标，到2000年超额完成。

2．工业化、城市化。20世纪80年代以来珠三角及全省工业化迅速发展。1980年我国城市化水平19.4%，到2009年达到46.6%，年均增长1.43个百分点。

3．筹集城市（基础设施）建设资金。80年代开始改革城市建设投资体制，把国有土地视作“金饭碗”，成为城市的“第二财政”。

4．旧城改造。80 年代中后期广州市在东风街、金花街以房地产开发模式进行旧城改造。此后各县镇及地级市也同样推行。

二、今后30年房地产发展的持续动力

1．加速城镇化与产业转型。2009年珠三角城镇化水平80%，4786万城镇人口。按照规划，到2020年城镇化水平要达到85%，增加城镇人口1687万，平均每年增加153万。按人均30平方米建筑面积计算，每年新增加的城镇人口需要新建住宅4600万平方米；若按人均20平方米建筑面积计算，也需要新建住宅3060万平方米。去年珠三角9市商品住宅竣工建筑面积只有2812万平方米，缺口不少。同时，珠三角产业转型，也要求房地产的产品从以往提供住宅为主，转向更多地提供商业地产、工业园区、科技园区、创意地产……。

2．城市居民改善型居住需求。城市居民实现小康后，不仅要求有相应的居住面积，还要求有良好的居住环境；不仅要求解决日常居住，还在休闲地产、旅游地产、养生颐年地产等方面提出更高要求。

3．“三旧”改造的需要。据统计，全省“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地初步统计有175万亩（合11.67万公顷），相当于现在8、9年的用地指标。拉动投资2.82万亿元。改造完成后每年至少可以实现产值3800亿元。

4．城市土地财政的需要。1994年分税制改革以前的16年，广东地方财政收支10年盈余，6年赤字，总计还有35.76亿元盈余。分税制改革后，广东地方财政一般预算收支一直入不敷出。2002年起国家对所得税收入的分配方式进行调整以后，地方税收进一步减少，广东地方财政一般预算收支差额也随之扩大，每年赤字由100-200亿元扩大至300-400亿元。为了弥补地方政府财政收入不足，包括土地出让金和相关税费在内的土地收入，成为了地方政府“第二财政”。

全国土地出让收入占地方财政收入情况  1999-2009（亿元）

注：财政收入数据来自《2010中国统计年鉴》P288——中央和地方财政收入及比重；

土地出让收入数据来自《国土资源统计年鉴》2009

广东近年房地产业税收占地方税收的比重总体呈逐年上升态势，成为地方税收的重要来源之一。

广东房地产业税收占全省总税收比重情况    单位：亿元